İcra Dairesi tarafından açık arttırmaya çıkartılan ev ya da dükkan gibi bir taşınmazı açık arttırmaya girerek aldınız. Bu taşınmazda halihazırda oturan kişileri de çıkarmak istiyorsunuz, peki ne yapabilirsiniz? Öncelikle taşınmazda oturan kişilerin hangi sıfatla burada bulunduğuna bakmalıyız. Oturanlar eski malik ya da herhangi bir üçüncü şahıs (eski malikin annesi, eşi, çocuğu gibi) sıfatıyla oturuyorsa cevabımız başka, kiracı sıfatıyla oturuyorsa başka olacak.
Öncelikle taşınmazda bulunan kişilerin sizden önceki malik ya da herhangi bir üçüncü şahıs olması ihtimalini ele alalım. İcra İflas Kanunu m. 135/2’ye göre “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.” Kanunun açık metninden de anlaşıldığı üzere ihale alıcısı yani yeni malik satışı yapan icra dairesine bir dilekçe ile başvurarak eski malik/şâgile (işgalciye) tahliye emri gönderilmesini talep edecek, bu tahliye emri şâgile ulaştıktan sonra şâgilin on beş (15) gün zarfında taşınmazı boşaltması gerekecektir. Eğer şâgil kendisine tanınan bu süre içerisinde taşınmazı boşaltmazsa, taşınmaz cebrî icra marifetiyle boşaltılır. Taşınmazın içindeki eşyalar ise şâgil tarafından kabul edilmez ise yediemin deposuna konulur. Depoya konulan bu eşyalar daha sonra şâgil tarafından alınmaz ise ihale alıcısı eşyaların satışı talep edilebilir ve ihale alıcısı tarafından tahliye için yapılan masraflar düşüldükten sonra kalan bakiye şâgile verilir.
Taşınmazda oturan kişinin ya da kişilerin kiracı olursa daha farklı bir durum söz konusu olabilir ve yukarıda anlattığımız usûl ihale alıcısı tarafından işletilemeyebilir; ancak bunun için kira sözleşmesinin tarihi ve nasıl yapıldığı önemlidir. Eğer kira sözleşmesi satıştan önceki bir tarihte ve noter onaylı (resmi) bir şekilde yapılmışsa tahliye işleminin yukarıda anlattığımız İİK m. 135/2’ye göre değil, kiracının tahliyesine ilişkin genel hükümlere göre yapılması gerekir. Buna rağmen yeni malik tahliye ve teslim talebinde bulunursa icra müdürü tahliye emri gönderir ve İİK m. 135/2’yi işletir. Böyle bir durumda kiracı tahliye emrinin kendisine tebliği tarihinden itibaren yedi (7) günlük süre içerisinde icrayı durdurma talebiyle şikayet yoluna başvurabilir ve tahliyeyi durdurabilir. Eğer bunu yapmaz ya da şikayet dilekçesinde icrayı durdurma talebinde bulunmazsa on beş (15) günlük sürenin sonunda cebri tahliye işlemi gerçekleştirilebilir. Buna karşılık, kira sözleşmesi adi yazılı bir şekilde yapıldıysa kiracının kiracı olduğu yönündeki iddiası dinlenmeyecek ve yukarıda anlattığımız İİK m. 135/2’ye göre tahliye işlemi gerçekleştirilecektir.
Antiparantez bir ihtimale daha dikkat çekmek istiyorum; diyelim ki ihale alıcısı İİK m. 135/2’yi işletmeden taşınmazı bir başka üçüncü şahsa sattı, böyle bir durumda bu üçüncü (yeni) malikin de ihale alıcısı gibi İİK m. 135/2’ye göre tahliye imkanı var mıdır? Evet, bu üçüncü malik de İİK m. 135/2’yi işletilip şâgilin taşınmazdan çıkartılmasını talep edebilir. Bunu bir örnekle somutlaştıracak olursak, Ahmet’e ait evin cebri icra yoluyla satıldığını ve ihalenin Mehmet’in üzerine kaldığını varsayalım. Mehmet ise evin tapusunu aldıktan sonra hiçbir şey yapmadan evi Ayşe’ye devrederse Ayşe satışı yapan icra müdürlüğüne başvurarak İİK m. 135/2’ye göre evden çıkmayan Ahmet’in tahliyesini sağlayabilir.
Sonuç olarak, İcradan alınan taşınmazda bulunan kişilerin tahliyesi için özel bir usûl bulunmaktadır. Böyle bir durumda meni müdahale davası ya da tahliye davası açmak yerine bu özel ve pratik usûlü işletilerek daha kısa sürede sonuç alınabilecektir. Bu usûle karşı sadece satış tarihinden önce yapılmış resmi bir kira sözleşmesine dayalı olarak oturan kiracıların bir bağışıklığı olabilmektedir. Bu yöntem her ne kadar basit ve pratik olsa da hukukî bilgi gerektirdiğinden bir avukat tarafından takip edilmesi hatasız ve daha hızlı sonuçlar alınmasını sağlayacaktır.